【独家探底】6月南宁将拍卖五象岭南侧两块地（一大地块已六度遭开发商“弃”）
小探说，万丈高楼平地起，盖房子归根于土地。一个新楼盘面市首期房价怎么定，往往与开发商当初拿到这块地的地价有着（成交单价、楼面地价）有密不可分的联系，成交地价越高，今后其房价也越高。商住地一般通过招拍挂形式出让，申请竞买的开发商以不低于地块起始价（国土局评估而定出），价高者竞得地块、开发新楼盘。6月7日，南宁将进行年度第一场公开土地拍卖会，这次拍卖的地块很“特别”！
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6月7日南宁年度“第一拍”，五象岭南侧两地块将被拍卖，其中一块158亩大地块为啥如此“悲情”（7年内曾六度遭弃）
小探先来分享下即将6月7日登上拍卖席的158亩商住地，它的故事是悲伤呢还是悲催呢，看过以下探析，你也许能快速了解，为啥这幅大地块遭开发商“弃”。
我们先来看下这块地的大概信息（南宁国土局官网公告摘录下来的，不必深究这，看看就过~猛料将在本文后半部分的实地探析里提及噢）
地块编号：GC2016-028
地块位置：五象新区东风南路西侧（五象岭南侧）
地块面积：105342.08平方米(折合158.013亩)
地块起始价：人民币343万元/亩，竞买保证金为人民币10839万元（成交后抵作等额地价款）。
土地批准用途和年限：城镇住宅（居住）用地70年、批发零售（商业）用地40年。
地块规划要求：容积率为＞2.5且≤3.0，建筑密度＞23%且≤35%，绿地率≥35%。建筑高度控制要求：≤80米。商业建筑面积占计容总建筑面积的比例控制在5%-10%，其余为城镇住宅。该地块须建设一所12个班幼儿园，建筑面积不少于3120平方米，用地面积不少于4680平方米。
地块拍卖时间及地点：2016年6月7日（星期二）10时00分在南宁市国土资源局二楼交易大厅（青秀区锦春路3-1号）
更多地块信息和申请竞买详情↓↓↓复制下方链接并选择打开即可查看
http://www.nnland.gov.cn/tdsc1/8373.htm
眼见为实！实地探析
这幅大地块为啥遭受那么多次“弃”
小探近日驱车前往这幅大地块实地，在网络卫星地图及实地看到的路名标志志，有一些“对不上”，玉洞大道这边新路牌指引上标注的和地块出让位置示意图的一样，但就是网络地图暂未收录更新这些新路名（新区好多新路名，第一次看到估计很难记住）。金象三区和四区（银海大道东侧片，这边已入住的住户以自建房为主）的小街巷为主。
地块示意图上的清风路和银岭路实际已通车，只是还未完全铺沥青，有的路段还坑坑洼洼泥路。
而东风南路（南北走向）也已连通五象岭和玉洞片区，这样两边住户方便互通往来
目前，通往五象岭北面的建设路一段（规划建隧道）好像还未打通，看玉洞大道一侧路牌显示是“断头”
这幅大地块就在在售楼盘“五象丽景”南面，非常近，或只隔着一条规划路
这样，这幅大地块未来建楼房，或将没有前边楼盘的直观视野纵览五象岭森林公园。
网络地图测距上估看，从这大地块到五象岭森林公园距离也200米左右，距离7日也将被拍卖的商服地块300米左右，距离玉洞大道仅1公里内，距离五象湖公园3.5公里内。
并且地块周边多为自建房，地块周边配套仍需要填补空白，地块周边路网还需补充完善。
前几次，正因这幅地块周边路网及配套未能完善，前几次这大地块出让，考虑到未来经营成本及利润空间，是否能有购房者买单，所以不少开发商大多选择“弃”，不敢冒险买下早早开发。
如今路网逐渐完善，并且五象新区置业热点不断，五象岭森林公园将被打造为与青秀山风景区隔江相望的高标准城市森林公园。地块附近还将规划建设一所小学及农贸市场等基础配套。
该区域仍属价值洼地（周边新建商品房房价价格多在5字头）、区域规划配套也将紧跟节奏。这幅地或将在6月7日找到“真心地主”，若当日竞拍买家不足三家的话，将“拍转挂”，2016年2016年6月17日推出。
补充阅读：相关名词解释如下，
土地招拍挂：是指我国土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。
“流挂”：即一地块在既定时间内挂牌出让，挂牌截止前无一家报名竞买，即“流挂”，地块被收回，以后再进行招拍挂出让。
“流拍”：因报名买家不足3家，拍卖取消，即“流拍”。
“拍转挂”：“流拍”后，转为拍卖之日起后一周后进行挂牌出让。
互动投票：你认为这幅命运多舛地块，是否能6月找到真心地主？
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一起来简单回顾这7年内，它6次“遭弃”的经历：
●2010年7月，一整大块190亩挂牌，因竞拍买家不足三家，流拍；
●2010年12月7日，一整大块190亩分割为3地块进行拍卖，起拍价是218万元/亩；最终被盛天、鑫利华、精通三家房企分别竞拍拿下（成交单价分别为410万元/亩、410万元/亩、420万元/亩；楼面地价分别为1757元/平方米、1757元/平方米、1800元/平方米），后这三家房企因故先后退地；
●2013年11月5日，调整为158亩，分隔两地块挂牌，因竞拍买家不足三家，流拍；“拍转挂” 2013年11月15日推出；
●2013年11月15日，无人报名竞买，流挂；
●2014年12月22日，继续以一幅158亩进行拍卖，因竞拍买家不足三家，再度流拍；“拍转挂” 2014年12月31日推出；
●2014年12月31日，无人报名竞买，再度流挂；
从地块规划上看，这幅大地块相比此前地块起始价有一定涨幅，前几次出让起始价分别为218万元、325万元、305万元、343万元/亩，我们还能发现其规划要求容积率已经调整至2.5至3.0。若以最大容积率估算，这幅大地块楼面地价起始价约1715元/平米，成交总价5.42亿元起。
这幅大地块能否寻到真心地主，我们拭目以待，小探也将直击现场，这块地命运如何，敬请关注“南宁地产圈”带回第一手信息！
地块编号：GC2016-029
地块位置：五象新区春阳路以北、东风南路以西
地块面积：11017.30平方米（16.526亩）。
地块起始价：人民币168万元/亩，竞买保证金为人民币555万元（成交后抵作等额地价款）。
土地批准用途：地块一为批发零售（商业）用地，地块二为文体娱乐(广场)用地，地块三为街巷（停车场）用地，地块四为街巷（道路）用地。
地块规划要求：地块一容积率＞0.8且≤1.2，建筑密度＞30%且≤45%，绿地率≥20%，（建筑高度）特定地区限高为≤15米
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http://www.nnland.gov.cn/tdsc1/8374.htm
这一地块的网络街景地图（拍摄于2015年4月）以及卫星地图
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好了，这次独家探底，告一段落
（如有错漏，欢迎指正）
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来源：时空房产，原创：良哥， 南宁地产圈综合整理
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